[스크랩] 반드시 피해야 할 전원주택지

반드시 피해야 할 전원주택지

재테크가 되기 위해서는 느낌이 좋아도 반드시 피해야 할 4가지 전원주택지가 있다.

1) 도로개설을 할 수 없는 맹지
집을 지을 수는 있어도 도로가 없는 토지를 '맹지'라고 한다. 맹지에 집을 지으려면 도시계획구역 내에서는 4m 폭의 도로가 있어야 한다. 진입거리가 35m 이상이면 도로폭이 6m가 되어야 전용허가를 받아 집을 지을 수 있다. 또한, 도시계획 외의 토지에서는 3m 폭의 도로가 있어야 하는데, 진입거리가 35m 이상인 경우에는 도로폭이 4m이어야 한다.도로가 없어 남의 소유 토지를 지나야 하는 경우에는 진입부지의 토지주에게서 토지사용승낙서와 토지주의 인감을 첨부해야 한다. 진입부지의 토지사용승낙서를 받지 못한 맹지는 아무리 경치가 좋아도 개발이 불가능한 그림일 뿐이다.

2) '숨은 보배' '금싸라기 땅'이라 하여 요즈음 그린벨트 내 농지에 관심이 많다. 잘만 고른다면 가격이 몇배씩 상승할 수 있기 때문이다. 그러나 그린벨트가 해제될 지역은 이미 가격이 많이 상승했다. 정부에서는 토지투기가 우려되어 토지거래허가 평수를 100평에서 60평 이하로 조절하기도 했다.

토지거래허가 지역의 토지는 현지에서 6개월 이상 거주를 해야 취득할 수 있는 조건을 갖추게 된다. 또한 자금출처가 분명해야 한다. 외지인인 경우에는 사업계획서를 제출하여 구입할 수는 있지만, 그 자격심사가 까다롭다. 집단취락지역을 벗어난 그린벨트 내 임야는 후손에게 물려주어도 달가워하지 않는 백지수표와 같다.

3) 진흥지역 내 농지
'진흥지역'이란 국가에서 반드시 농사만 짓게 하는 땅으로 묶어놓은 농지를 말한다. 즉 절대적 농지란 것이다.

귀농자가 아닌 도시민이 농지를 구입하는 경우는 주말텃밭을 가꾸기 위해서나 전원주택을 짓기 위해서이다. 또한 사업을 하는 사람은 사업부지로 사용하기 위해 농지를 구입하게 되는데 진흥지역 내 농지는 절대적으로는 농사만 지어야 하는 땅이므로 조심해야 한다. 현 상태로 보아 진흥지역 내 농지는 평당 3만 원 이상이면 고평가되었다고 보지만, 현재 경지정리가 된 곳의 답(논)인 경우 평당 4만~6만 원을 호가하는 경향이다.

그러나 농민인 경우 무주택자면 진흥지역에서 허가를 받아 농가주택을 지을 수 있다. 보통 농민들은 용도지역에 상관없이 집을 짓는다고 한다. 이것은 진흥지역 내에서도 농가주택을 지을 수 있는 경우가 있기 때문이다. 그러나 도시민에게는 해당되지 않는 것에 주의해야 한다. 혹시 이런 말에 현혹되어 잘못 구입을 했다면 계약금을 포기하든지 아니면 손해를 감수하고 처분하는 것이 재테크 측면에서 이득이 될 것이다.

공장을 운영하는 K씨는 얼마 전 양평에서 진흥지역 내 농지 1,000평을 평당 6만 원에 구입했다. 된장공장을 운영하면서 전원주택을 짓기 위해서였다. K씨는 농지법을 잘못 해석한 경우이다. 농업진흥지역에서는 농업인시설만 세울 수 있다. 즉, 1차 산업은 할 수 있으나 2차 산업인 가공업은 할 수가 없는 것이다. 메주공장을 지을 수는 있으나 된장공장은 안 된다는 것이다. 이와 같은 진흥지역에서는 비슷한 업종 같아도 규제하는 사항이 많기 때문에 사전에 전문가의 컨설팅이 필요하다. 가내 중소기업을 운영하는 입장에서 6,000만 원이란 자금이 묶인다면 심각한 자금압박을 받을 수 있기 때문이다.

4)보전임지
산림법상 효율적인 산림관리를 위해 그 이용목적을 제한하는데, 이 중에서도 농업관련 시설을 설치할 수 있는 임야를 '보전임지'라 한다. 이 보전임지에서 농사용 건축물이나 형질을 변경하여 과수원이나 버섯재배사를 하려면 신청인이 농사를 지을 수 있는 사람이어야 한다.

과거에는 이와 같은 보전임지를 외지인이 구입하여 현지인에게 토지사용승낙서를 내주는 편법 사례가 많았다. 이러한 폐단을 없애기 위해 보전임지 내 형질변경허가를 받으려는 사람은 현지에 사는 농민이면서 보전임지 소유주가 되어야 한다는 조건을 달고 2002년 4월 산림법이 개정되기도 하였다.


재테크가 되면서 마음이 편해지는 터

예술가 K씨는 가슴이 탁 트인 시원한 터를 찾기 위해 남양주, 포천, 광주, 용인 등 많은 곳을 다녔다. 어떤 곳은 산만한 감이 들어 싫고, 또 어떤 곳은 아늑한 분위기가 없어서 포기했다. K씨는 교통은 좀 불편하더라도 가슴이 후련해지는 곳에서 전원생활을 해야겠다고 항상 생각해 왔다. 도시의 복잡하고 답답한 생활을 벗어나려고 선택한 전원생활이었기에 느낌이 와닿는 장소를 찾았던 것이다.

결국 양평에서 편안하면서 가슴이 후련해지는 터를 잡아 계약을 했다. 이제 농지전용허가를 받고 집을 지으려고 시간이 나는 대로 그곳에 다녀오곤 한다. 집지을 구상을 하면서 그곳에 있으면 가끔씩 낯선 사람들이 찾아와 좋은 터를 잡았다고 칭찬하는 소리를 듣는다. 인근의 다른 물건을 보러 온 사람들도 K씨가 매입한 터에 군침을 흘린다. 그래서 K씨는 생활이 즐겁다. 항상 몸이 무겁고 기관지 천식, 불면증에 시달렸는데 마음이 편한 터에서 기를 받는 덕에 일은 힘들지만 몸이 가볍고 잠을 편히 자기 때문이다. 이렇게 마음이 편해지는 터가 자연조건과 법적인 조건까지 충족된다면 그야말로 금상첨화일 것이다.

1) 자연적인 조건
첫째, 가슴이 후련해지는 경관이 좋은 터이다. 물론 가슴이 후련해진다고 해서 다 마음이 편해지는 것은 아니다. 뒤에는 아늑한 산이 있어 바람을 막아주고, 앞에는 시원한 물이 보여야 좋다. 물이 있어도 나가는 물보다 들어오는 물이 좋다. 풍수적으로 물은 재물에 속하는데, 나가는 물은 재물이 빠져나간다는 속설이 있어 심적으로 기를 손상시킬 수 있다. 앞산과의 거리는 300m 이상은 되어야 경관을 볼 수 있는 위치를 확보할 수 있어 답답함이 없다. 또한 아늑하면서도 음습한 기분이 들지 않아야 하며, 산만한 느낌이 없어야 한다.

둘째, 주변에 혐오시설이 없어야 한다. 아무리 좋은 자리라고 해도 주변에 공장이나 축사, 묘지 등이 있으면 마음이 편해질 수 없다.

2) 법적인 조건
아무리 좋은 땅이라고 해도 음택이 아닌 양택인 이상 집을 지을 수 있게 법적으로 갖추어져야 한다. 준농림지역이나 도시계획구역 내 자연녹지, 생산녹지로 전원주택을 지을 수 있는 곳이어야 한다는 것이다. 물론 지적도상 도로도 있어야 한다.

전문직 종사자일수록 법적인 조건을 무시하다가 큰코 다치고 말 못할 사연을 가슴에 묻거나 은밀히 상담을 요청하는 사람들이 많다. 1999년 S대 Y교수는 작업실을 겸한 전원주택을 지으려고 용인시 이동면의 저수지가 보이는 곳에 농지(전) 1,000평을 평당 20만 원에 계약했다. 자리만 보아서는 배산임수형으로 마음이 편해지는 최상의 양택지였다.

 

그러나 도로가 없는 맹지였기에 부동산 가치가 전혀 없는 농지에 불과했다. 왜 이런 농지를 계약했는지 물었더니, 그 동네 이장이 소개한데다 집을 짓게 해준다는 말만 믿었다는 것이다. 그러나 계약서에는 그런 조항이 어디에도 없었다.

 

사기를 당한 것이다. 어디에 하소연할 수도 없었다. 소개를 해준 이장은 단지 입회인에 불과하고, 중개인이 아니기 때문에 어떤 책임도 없다. 또한 수수료를 받지 않았기 때문에 현상적으로 무허가 중개행위이지만 법적으로는 아무런 하자가 없어 책임이 없었다.

출처 : 그린제주

글쓴이 : 섬나라왕자 원글보기

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